Quỹ tín thác là danh từ mà ngày nay chúng ta đã nghe qua rất nhiều lần. Nhưng chúng ta đã thật sự hiểu rõ về quỹ tín thác chưa? Quỹ tín thác là gì? Nhà đầu tư nên bỏ vốn vào quỹ tín thác sao cho hiệu quả? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về tất cả những điều trên qua bài viết dưới đây.
Khái Niệm
Quỹ REIT là gì?
Quỹ tín thác bất động sản hay quỹ REIT là viết tắt của Real Estate Investment Trust. Đây là hình thức góp vốn vào một hay nhiều dự án bất động sản từ các cá nhân, tổ chức khác nhau, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá trị như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.
Quỹ REIT có đặc điểm gì?
- Lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ REIT khá ổn định và cổ phiếu có tính thanh khoản cao
- REIT thực chất là một doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS
- Quỹ REIT có các bất động sản bao gồm căn hộ, khách sạn, resort, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp,…
- Thu nhập của REIT đa phần đến từ thu nhập của danh mục các bất động sản mà nó đang sở hữu và khai thác
- Chia cổ tức là hình thức mà REIT phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông
REIT Có Mấy Loại?
REIT được chia theo 3 loại sau:
- Theo đối tượng đầu tư: Quỹ khai thác bất động sản, REIT cho vay (mortgage REIT), REIT kết hợp cả 2 dạng này (hybrid REIT)
- Theo tổ chức: REIT được tổ chức dưới dạng công ty (REIT pháp nhân), REIT được tổ chức như một quỹ
- Theo cấu trúc vận hành: REIT truyền thống (traditional REIT), UPREIT (Umbrella Partnership REIT), DOWNREI
Quy Định Thành Lập Và Quản Lý Quỹ REIT
Loại hình quỹ REIT
- Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ niêm yết
- Công ty đầu tư chứng khoán phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư
Tài sản đầu tư
- Ít nhất 65% NAV (Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần) quỹ vào các bất động sản:
- Các loại bất động sản được pháp luật cho phép đưa vào kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản
- Có thể là công trình, nhà đã xây dựng xong theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Tối đa 35% NAV (Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần) quỹ vào công cụ trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, tiền tệ hoặc các loại chứng khoán và tài sản khác. Tuy nhiên phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)
- Không đầu tư quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)
- Không được phép đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu
Lợi nhuận của quỹ
Các nhà đầu tư có thể được các tổ chức/doanh nghiệp dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức. Đối với cấp độ quỹ, hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập.
Quy định về cho vay
- Đối với giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm REITS không được vay quá 5%
- Khoản vay được thông qua phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích chi trả cho các hoạt động cần thiết của quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống)
- Không được bảo lãnh khoản vay, ký quỹ, bán khống, Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay
Chứng chỉ quỹ
- Quỹ REIT là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư
- Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ phải mua lại bất cứ cổ phiếu đã phát hành nào
Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ
- Giá mua nhỏ hơn hoặc bằng 110% giá tham chiếu
- Giá bán lớn hơn hoặc bằng 90% giá tham chiếu
- Giá tham chiếu bằng giá được xác định bởi Tổ chức định giá trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch
Tổ chức định giá
- Có chức năng định giá bất động sản
- Không phải là người có liên quan của cty Quản Lý Quỹ (QLQ), các nhà đầu tư lớn của quỹ, không phải là đối tác giao dịch tài sản với quỹ
- Nhân viên có ít nhất 5 năm kinh nghiệm trong định giá và có tối thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá trong tổ chức
- Làm việc chuyên nghiệp, uy tín, quan tâm đạo đức nghề nghiệp
NAV (Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần) của quỹ
Ta có: NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả
– Cty Quản Lý Quỹ (QLQ) phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật
Điều kiện để Công ty Quản Lý Quỹ (QLQ) quản lý danh mục bất động sản
- Trước khi đầu tư vào một hạng mục bất động sản, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản trong 5 năm
- Phải có bộ phận quản lý quỹ bất động sản bao gồm các nhân viên đáp ứng điều kiện:
- Có năng lực pháp luật và dân sự đầy đủ
- Không mắc các lỗi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong 2 năm gần nhất
- Có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề QLQ trong cty
- Có ít nhất 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá và ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức kinh doanh bất động sản
Ưu Điểm Của Quỹ REIT
- Quy mô đầu tư thấp, có tính thanh khoản cao: Cơ hội đầu tư bất động sản với mức vốn thấp, tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án
- Làm ổn định thị trường: Sự ra đời của REIT đã giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng bất động sản vào kênh tín dụng, từ đó giúp ổn định thị trường bất động sản
- Có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: Quỹ có hành lang pháp lý chặt chẽ và đội ngũ chuyên viên quản lý nhiều kinh nghiệm
- Ưu đãi về thuế: hầu như nhiều nước trên thế giới, quỹ này được miễn hoàn toàn thuế thu nhập
- Lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư: REIT chỉ giữ khoảng 10% để duy trì quỹ, còn lại 90% lợi nhuận dành cho nhà đầu tư
- Tính minh bạch: REIT có tính minh bạch cao hơn rất nhiều do có bộ máy gọn nhẹ và được giám sát
Những Lưu Ý Khi Đầu Tư Tín Thác Vào Bất Động Sản Tại Việt Nam
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh – Nhà sáng lập King Broker và cũng là một người trong cộng đồng đầu tư bất động sản tại Việt Nam chia sẻ về những điều cần lưu ý khi đánh giá bất kỳ REIT nào như sau:
Thứ nhất, các nhà đầu tư nên nhớ REIT là các khoản đầu tư hoàn vốn thực sự. Họ cung cấp lợi tức cổ tức cao cho nhà đầu tư cùng với sự tăng giá vốn dài hạn vừa phải. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm kiếm những công ty đã từng làm tốt trong việc cung cấp cả hai.
Thứ hai, REIT không giống như bất động sản truyền thống, nó được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán. Chính vì vậy mà nhà đầu tư nhận được sự đa dạng hóa bất động sản cung cấp mà không bị hạn chế trong thời gian dài hạn. khả năng thanh khoản của chúng là vấn đề đáng để các nhà đầu tư quan tâm đến.
Thứ ba, khấu hao có xu hướng bị phóng đại khi một khoản đầu tư bị giảm giá trị tài sản. Do đó, hãy nhìn vào nguồn tiền từ các hoạt động (FFO) của các cổ tức mà nhà đầu tư sử dụng thay vì sử dụng tỷ lệ chi trả để đánh giá REIT. Để tính được điều này, ta lấy thu nhập ròng trừ đi việc bán bất kỳ tài sản nào trong một năm nhất định và khấu hao. Đơn giản hơn, chỉ cần lấy cổ tức/cổ phiếu và chia cho FFO trên mỗi cổ phiếu. Năng suất càng cao càng tốt.
Thứ tư, đội ngũ quản lý mạnh mẽ, chuyên nghiệp sẽ tạo ra sự khác biệt. Điển hình là những công ty đã tồn tại được một thời gian hoặc ít nhất sở hữu một đội ngũ quản lý có nhiều kinh nghiệm.
Bỏ Vốn Vào REIT Sao Cho Hiệu Quả?
Có khá nhiều lựa chọn cho một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Ví dụ như: mua trái phiếu bất động sản, trực tiếp mua bán bất động sản, mua cổ phiếu cty bất động sản, … Có thể mua ở cả REIT của Việt Nam hoặc nước ngoài. Chính vì vậy, nhằm giảm thiểu rủi ro các nhà đầu tư nên nhìn nhận các loại hình REIT để phân bổ nguồn vốn đầu tư phù hợp nhất.
REIT được xem là một trong những loại tài sản hoạt động tốt từ trước đến nay. Các chỉ số tự do được điều chỉnh theo tỷ trọng vốn hóa thị trường của REIT (FTSE NAREIT Equity REIT Index) là điều mà hầu hết các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản ở Mỹ.
Giám đốc quỹ đầu tư Lychee Ventures – Ông Kalistian Kalisz cho biết:
- Tại các trung tâm mua sắm và bán lẻ có trụ sở có khoảng 24% khoản đầu tư của REIT. Điều này nói lên rằng đây khoản đầu tư lớn theo loại hình này ở Mỹ. Và đương nhiên bất cứ trung tâm mua sắm nào cũng có thể thuộc sở hữu của REIT. Trước tiên người ta cần xem xét chính ngành bán lẻ, sau đó là xem xét đầu tư vào bất động sản bán lẻ.
“Điều quan trọng cần nhớ là quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ kiếm tiền từ tiền thuê mà họ tính cho người thuê. Các nhà bán lẻ có thể trì hoãn hoặc thậm chí không trả được nợ hàng tháng, nếu họ đang gặp vấn đề về dòng tiền do doanh số bán hàng kém, cuối cùng buộc phải phá sản. Tại thời điểm đó, cần phải tìm thấy được một người thuê mới, điều này chưa bao giờ là dễ dàng. Do đó, hãy tìm những người thuê tốt nhất có thể. Đây là điều rất quan trọng khi đầu tư vào REIT. Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều đáng chú ý đến là chúng phải có lợi nhuận tốt, một bảng cân đối kế toán hợp lý và càng ít nợ càng tốt. Đặc biệt là các loại ngắn hạn. Trong nền kinh tế kém phát triển, các REIT bán lẻ có vị thế tiền mặt đáng kể sẽ có cơ hội mua bất động sản tốt với giá thấp” – Ông Kalistian Kalisz chia sẻ.
Đến đây thì bạn đã hiểu quỹ tín thác là gì chưa? Đầu tư vào quỹ tín thác sao cho hiệu quả? Chúng tôi hy vọng bài viết này có thể giúp ích cho bạn trong học tập cũng như là trong công việc sắp tới.
